皆さんこんにちは、「かしこい大家の不動産投資」の鈴木正浩です。
私は千葉を中心に日本で不動産投資を行って来ましたが、海外の不動産投資も興味を持ってみています。
その中で先日、カンボジアのショッピングモールの商業空間に対する区分所有の投資の話を聞いてきました。
カンボジアに拠点を置くGCCグループは香港資本のデベロッパー。契約期間によって、6～8％の利回りが保障されている案件で、中長期的な資産形成に適しています。
お相手が株式会社GCCジャパンのマーケティングディレクター、都田あすかさんという美しい方です。
カンボジアという国は最近では目覚ましい発展をしているだとかで、非常に興味が湧くお話しを伺うことができました。どうぞご一読ください。
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カンボジアの大手デベロッパー、GCCグループについて
株式会社GCCグループが、どのような会社なのかということからお話しいただけますでしょうか。
GCCグループは香港資本のカンボジアのデベロッパーです。会長は香港人で、香港政府のEAA（地産代理監管局）という、日本ですと国土交通省のような政府機関に勤めていました。その会長が、カンボジアで法人を立ち上げ、カンボジアの土地の仕入れから開発を行うようになりました。
現在では、カンボジア政府と一緒に、世界からカンボジアにビジネスを呼び込みましょうということで、商工会をつくりながら、不動産事業以外にもさまざまな事業を展開しています。ですから、不動産を中軸に据えた総合企業というイメージですね。
財務体質も健全で、カンボジアの事業については無借金経営を維持しております。カンボジア国内のデベロッパーでは5本指に入っています。
そして、日本でも自社開発プロジェクトをご紹介できればと考えて、私たちも出資して日本支社GCCジャパンを立ち上げました。
日本人の投資家にとって、日本窓口があるのは一番のメリットですね。
日本語を話せるスタッフが、購入してからの入居斡旋、メンテナンス、管理、エグジットまですべてサポートさせていただきます。
GCCジャパンでは、具体的にどのような商品を扱っているのですか。
カンボジアの土地やレジデンスもあるのですが、私たちが日本のお客様に紹介するのは商業施設です。現地のGCCグループがローカルマーケットを開発しておりまして、その中の店舗を区分所有していただきます。
店舗よりもレジデンスの方が流動性は高いと思うのですが、なぜ商業施設なのですか。
3年ほど前、私は別の会社でカンボジアの不動産を日本のお客様にご紹介するお仕事をしていたのですが、その当時からすでに新築物件がたくさん建てられていて、供給過多になりつつある印象を受けていました。
ですから、今の会社を立ち上げて独立する際に、商業施設をターゲットにしようと思ったのです。
日本人向けに商業施設をご案内している不動産会社が無かったというのも、理由のひとつですね。
GCCジャパンが取り扱うプロジェクトについて
日本で販売する予定のプロジェクトについてご説明いただけますか。
今回、ご案内させていただくのは「GCオルセーマーケット」という商業施設です。2024年6月竣工予定で、地下1階、地上6階建ての複合商業施設です。東南アジアによくみられるタイプなのですが、3畳半ぐらいの店がたくさん並んでいて、1階は生鮮品、2階はお土産や服などいろいろなお店が入っている複合商業施設です。
今、カンボジアはプノンペンに日本資本のイオンモールがあって、2023年には東南アジア最大のイオンモールが新しくできます。
ただ、敷居も家賃も高いので、高級ブランドは入っているのですが、ローカルマーケットの人たちが気軽に入居できるようなショッピングセンターではありません。そういう人たちが入居して商売できるショッピングセンターです。
カンボジアの購買力はどうですか。
期待できます。カンボジアは治安もよく、人口の70％が34歳以下という若い国です。
国民の平均年齢が25歳ですから、将来的に購買力はかなり高まっていくものとみています。
それと、現地通貨はリエルなのですが実は、80％以上米ドルが使われています。その意味では米ドル経済圏と考えても良いでしょう。
プノンペンは英語が通用しますし、親日的ですし、IT化も進んでいます。
まさにビジネスチャンス到来ですね。では、御社が売り出す「GCオルセーマーケット」への投資は、いくらからになるのですか。
1店舗ずつご購入いただけます。カンボジアの規制があり外国人が建築物の1階を購入することはできません。
ですから１階は地元の生鮮食品売り場となっています。
2階以上が投資案件となるのですが、1階よりも顧客単価を高く設定しており、観光客の方々も来られるような設えにしています。
2坪くらいのスペースを買うということですが、金額はいくらですか。
4万6900ドルですから、日本円にして約500万円です。
利回りはどのくらいですか。
GCオルセ―マーケットの完成は2024年6月の予定ですので、まだプレビルドの案件です。ですが現段階で購入することができます。購入後3年間の賃料保証があって、利回りにするとこの3年間はネット利回り6％です。
5年後の時点で値上がりしていたら転売することも可能ですし、さらに値上がりすると思うのであれば、4年目から再更新して保有し続けることもできます。4～8年の5年間のネット利回りは8％でこれを保証します。
今、投資金額の90％を払い込んだお客様を対象に、その時点から前倒しで利回りを発生させるプランも考えています。
ショッピングモールということになると、空調費や床のクリーニング費用なども発生してくると思うのですが、それはすべて500万円の中に含まれるのですか。
はい。賃料保証をつけている場合は、この手の費用はすべてデベロッパーが負担することになります。
カンボジアの銀行金利が6％前後から今、4.5％まで下がっているわけですが、これから先、さらに金利水準が下がるほど、このプランの魅力が高まりますよね。
そうですね。カンボジアのインフレ率が今、年3％前後なので、相対的にこの手の商品の魅力が高まっています。
固定資産税はどうなるのですか。
もちろんカンボジアに支払わなければなりませんが、日本に比べるとはるかに低いです。おおまかに申しますと、1年間で50ドル程度です。
単純に計算すると、500万円の投資で年6％利回りだとすると、年間のキャッシュフローが30万円ですよね。そこから固定資産税が差し引かれるわけですが、それ以外には何か差し引かれるものはあるのですか。
特に何もありません。
つまり30万円のリターンに対して固定資産税が5000円程度だから、29万5000円が得られるという認識でよろしいですか。
間違いございません。
そこは特筆すべき点ですよね。日本だと管理費が年7％くらいかかったり、固定資産税や登記などの各種費用がかかったりして、取り分が大きく減ってしまうけれども、このプランならほとんど差し引かれるものがない。これは大きなメリットです。
カンボジアの金融機関
実際にこの魅力的なプランに投資しようとした場合、購入する際にカンボジアの金融機関から融資は受けられるのですか。
現状、残念ながら融資は難しいので、キャッシュでご購入いただく形になります。
それでは、お支払い方法はどのような方法になりますか。
私たちが指定させていただく銀行口座へ送金いただくか、BXONEのようなオンラインウォレットからの購入も可能ですので、仮想通貨をお持ちの方は、それを活用していただくこともできます。
＜オンラインウォレットBXONEとは＞
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それは素晴らしいですね。収益の振込口座はカンボジアの銀行になるのですか。
はい、最大年利6.25％の定期預金を活用して、収益を運用していただくことをおすすめしております。
その際に銀行口座開設は手伝っていただけるのですか。
はい。別途、料金はかかりますが、しっかりサポートさせていただきます。
5年、10年単位という非常に長いお付き合いの商品になりますが、長期ビジョンはどのように考えていらっしゃいますか。
私たちは勝手に「カンボジア応援団」を名乗っているのですが、企業といえども利益追求だけでなく、少しでもカンボジアが良い国になるように、微力ながら支援させていただければと思います。
カンボジアには才能あふれる若者が大勢います。
こういう若者たちが、自分の希望する仕事に就けて、自立できる環境を創れればと思います。
ありがとうございました。
【取材後記】
今回の取材は、発展目覚ましいカンボジアへの熱い思いがつまった不動産投資で、私たちも同じような思いを持って不動産業をした経験を持っています。応援したい気持ちと、カンボジアに対して大丈夫かな？という気持ちも正直あります。ですから、この不動産投資は是非自分で見に行って、肌で感じて判断したいと考えています。今回は豊に発展する「夢」でタンク満タンになりました。
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