HOME > 特集 > 2016年新春企画第4弾 「アークヒルズセミナー再現レポート」
レポート日:2015年11月14日

過日、東京赤坂にあるアークヒルズで、トレードトレード主催のセミナーが開催されました。今回は、ウォルトン社のジェームズ・ブキャナン氏による、「米国経済を不動産から読み解く」に加え、お馴染み酒匂隆雄氏と、ペンタゴンチャートの使い手である川口一晃氏の対談なども行われました。その当日の模様を再現レポートします。

 

 

第1部 世界マーケットの中心、米国経済を不動産から読み解く

 

北米不動産開発のウォルトン社から、ジェームズ・ブキャナン氏が来日。投資家なら誰もが気になる米国経済の現状について、不動産マーケットから見るというユニークな企画になりました。まずは、ジェームズ・ブキャナン氏が話した内容を再現してみましょう。

 

 

ウォルトン社の香港から参りました、ジェームズ・ブキャナンです。

今回は、米国経済の現状について、不動産マーケットから分析してみようと思いますが、その前にウォルトン社のランドバンキングについて、簡単に説明させて下さい。

弊社は現在、北米最大のデベロッパーを目指しています。145のマスタープライム計画が進行中であり、うち21か所が開発中です。また、21か所のうち16か所がカナダ国内の案件ですが、今後は米国の成長次第で、米国国内における開発件数が増えていくだろうと見ています。

ファンドの内部成長率は、平均すると年12.47%で、最低4.75%、最高21.58%となっています。さて、これからの米国経済がどうなるのかを、米国内外の状況から考えてみましょう。

ジェームス・ブキャナン

まず米国経済を取り巻くグローバルな環境についてお話します。第一に中国経済が減速していること。香港の小売売上が落ちているように、中国経済の減速は世界中に影響を及ぼしています。第二に原油安。中国のGDP成長率は今年7%程度でしょう。2006、2007年の2ケタ成長は、完全に終わったと見て良いと思います。

そして中国経済が2ケタ成長を維持できないと、コモディティや原油の価格は、どうしても影響を受けざるを得ません。中国は製造業を中心にして、輸出で稼いでいましたが、現在は内需にシフトしようとしています。こうした構造転換が上手く進むかどうかが、今後の中国経済の行方を左右するでしょう。欧州経済もしばらく厳しいと思います。

欧州の国々はGDPが低迷しています。特に、ユーロを導入している国は為替切り下げが出来ず、失業率が大きく上昇しました。たとえばギリシャでは、失業率が20%以上に達し、その大半が若者です。若いうちから仕事に就けない状態が続くと、その人の後半生のキャリアにも影響を及ぼし、その国にとって非常に深刻な構造問題を引き起こします。若年層の失業率上昇は、極めて深刻な問題なのです。

 

ジェームズ・ブキャナン

 

そして日本は、これも多くの方がご承知の通り、超高齢社会の問題を抱えています。さて、こうしたなかで米国、カナダの経済はどうなのか、という点について考えてまいりましょう。

カナダもGDPはやや低下しています。原油安が響いているからです。カナダの西、アルバータ州のような産油州の経済は厳しい。ただし、東のトロントは製造業中心で、米国経済に連動しています。ここは比較的堅調と見て良いでしょう。世界銀行のレポートによると、米国は景気後退リスクとデフレリスクがほぼゼロ。米国経済は、リーマンショック後の大変な時期を乗り越え、明るさを増しています。

米ドルが強いため、消費者は世界中のものを非常に安く買えます。加えて金利が低いので、ゼロコストに近い状態でお金を借りることもできます。そして人口が増えています。年間300万人程度の人口増が続いていますが、これはとても重要なことで、米国経済の強さの源といっても良いでしょう。

 

ジェームズ・ブキャナン

 

結果、米国では株価や不動産価格が上昇してきました。米国の資産価格が上がれば、一般家庭の資産が殖えますから、消費の活性化につながります。そして原油安。米国は世界一の原油生産国で、すべて内需に回されます。そして原油価格が安くなるほど、家計にとってはプラスに働きます。米国で今、最も興味深いのは、住宅市場の回復です。前述したように、人口増加がその裏付けになっています。特に移民政策がしっかりとワークしています。出生率が下がれば移民を増やすのが米国の人口政策で、2000~2014年で3,614万人も増えました。

米国の人口増については、2つのトレンドがあります。第一に海外からの移住が増えていること。NY、マイアミ、ロサンゼルス、テキサス、ヒューストンなどに人口が流入しています。移民してきた人の国籍も、以前はメキシコ、中国、インドの順でしたが、現在はインド、中国、メキシコに変わりました。それだけ頭脳労働者の需要が高まっているということです。

 

ジェームズ・ブキャナン

 

もう一つのトレンドは国内移住です。NY、シカゴ、LAに住んでいた人が、そこを去り、他の地域に移住しています。たとえばNYは、住宅価格が高騰しており、若者では買えません。もしくはベビーブマー世代がリタイヤして、大都市圏から郊外への移住が増えています。したがって、米国の大都市圏で、人口増加が著しい地域に投資するのは、面白いアイデアだと思います。

米国では年間30万戸の住宅が建てられています。それによって雇用も生まれます。米国の住宅市場の動向は、米国経済に大きな影響を及ぼします。今、米国では「ミレニアル世代」という層が注目されています。年齢で言うと、現在18~35歳の層です。この年齢層は最も人口の割合が高いのですが、現時点において住宅を購入している割合が非常に低い。

今後、このグループが動いて、長期的な住宅市場の増加につながる可能性があります。人口で言うと、ミレニアル世代は8,800万人もいます。米国人口の3人に1人はミレニアル世代になります。そして、この世代が25~36歳になるところで親から独立し、結婚をし、子供を産みます。住宅に対する需要も、当然のことですが高まっていきます。米国の住宅市場は、今後、長期的に見ても非常に成長が期待されるところです。こうした点からも、米国経済は今後しばらく、魅力的な成長を続けていくものと考えています。



酒匂隆雄氏プロフィール

James Buchanan ジェームズ・ブキャナン
Vice President
Sales & Business Development
Pre-development Land Investment
Walton International Group

ホームページ : Walton International Group

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